Baggrund
Ændringen vil give mulighed for Boliger, Lettere erhverv og Hotel
Som det ses på kortet omfatter ændringen et område ved Helgolandsgade i Esbjerg.
Redegørelse
Esbjerg Kommune planlægger at ændre kommuneplanen for området omkring Helgolandsgade, Samsøgade og Læsøgade.
Målet er at omdanne området fra Erhvervsområde til henholdsvis Blandet boligområde og Lettere erhverv med mulighed for hotel.
For at give bredere anvendelsesmuligheder i boligområdet tilføjes en ny udvidet anvendelse til kommuneplanen. Dette medfører en ny bestemmelse i rammerne samt en ny retningslinje.
Rammebestemmelsen:
Bymæssige funktioner
I området kan der etableres bymæssige funktioner.
Retningslinjen:
BO. 29 Bymæssige funktioner
Der kan etableres bymæssige funktioner i udvalgte boligområder.
Bymæssige funktioner fremgår af kommuneplankortet som en bestemmelse.
Redegørelse
Bymæssige funktioner defineres som offentlige funktioner og lettere erhverv som kontor-, service-, fritids- og oplevelseserhverv, men ikke butikker. Publikumsorienteret service kan efter en særskilt overvejelse og tilpasning indgå i bestemmelsen om bymæssige funktioner. Det gælder erhverv som showroom, kvarterskøkken, fitnesscenter, restaurant, ejendomsmægler eller lignende. Publikumsorienteret service kan rumme tilbud, hvor salg over disk indgår som en ubetydelig del af tilbuddets aktiviteter.
Bestemmelsen bymæssige funktioner kan anvendes i boligområder, der er placeret nær de tre bymidter, nær bydelscentre eller nær lokalcentre. Det vil sige i centralt placerede boligområder, hvor muligheden for flere funktioner end boliger kan løfte byens, bydelens eller lokalsamfundets udvikling og kan understøtte en hensigtsmæssig udnyttelse af bygnings- og arealressourcen. Bymæssige funktioner skal medvirke til at koncentrere centerområderne og dermed de områder, hvor der ønskes butiksliv og handel. Bymæssige funktioner skal til enhver tid underordne sig boligområdets funktion og udtryk.
Der skal altid foretages en konkret vurdering af, hvordan boligerne som støjfølsomme funktioner kan sameksistere med andre funktioner, der risikerer at generere støj og trafikgener samt kan risikere at presse adgangsforhold, tilgængelighed og forsyningsbehov i området. Det kan kræve zonering, bygningsmæssige løsninger eller driftsmæssige begrænsninger for at sikre, at støjgrænser overholdes og at de nødvendige afværgeforanstaltninger og afgrænsninger bliver fastlagt fra starten.
Bestemmelsen om bymæssige funktioner finder ikke anvendelse i boligområder nær ved aflastningsområder eller nær områder til butikker med særligt pladskrævende varegrupper. Disse to typer af centerområder, og de boligområder, der måtte ligge nær dem, ligger typisk ikke centralt, og har dermed ingen betydning for bymæssigheden i byen, bydelen eller lokalsamfundet.
Kommuneplanændringen justerer herudover de bygningsregulerende bestemmelser:
-
Boligområdet:
-
Bebyggelsesprocenten for hele området hæves til maks. 400 % for området som helhed.
-
Maksimal bygningshøjde øges til maks. 15 etager eller 50 meter
-
-
Erhvervsområdet:
-
Bebyggelsesprocenten for hele området hæves til maks. 600 % for området som helhed.
-
Maksimal bygningshøjde øges til maks. 18 etager
-
Området får udvidet anvendelse, så hotel også bliver en mulighed
-
Derudover vil der blive ændret på støjgrænserne, herunder virksomhedsstøjisolinjen og de gældende støjklasser.
Arealets afgrænsning, omgivelser og rammer for lokalplanlægningen, fremgår af de følgende sider.
I overensstemmelse med Forslag til Ændring 2024.42 udarbejdes Forslag til Lokalplan nr. 01-020-0012.
Forslag til Ændring
Vedtages forslaget medfører det ændring af arealanvendelsen, rammebestemmelser og bindinger.
Høringsperioden
Der fastlægges en høringsperiode for kommuneplanændringen på otte uger.
Indenfor høringsperioden indsendes bemærkninger til Esbjerg kommunes høringsportal senest den 03-12-2025.
Særligt beskyttede arter og naturområder (natura 2000)
Natura 2000
Natura 2000-områderne er et netværk af internationalt beskyttede naturområder i EU. Natura 2000 er en samlet betegnelse for habitatområder, fuglebeskyttelsesområder og ramsar-områder. Det er myndighedens ansvar at sikre sig, at der er tilvejebragt tilstrækkelige oplysninger til at afgøre, om en plan eller et projekt kan skade et Natura 2000- område. Projektområdet ligger cirka xx m fra det nærmeste Natura 2000-område xxx . Grundet projektets karakter og afstanden vurderes der ikke at kunne ske påvirkninger af Natura 2000-området
Bilag IV-arter
Bilag IV i EU’s habitatdirektiv indeholder en liste over udvalgte dyre- og plantearter, som medlemslandene er forpligtet til generelt at beskytte, både inden for og uden for Natura 2000-områderne. Det handler bl.a. om forbud mod ødelæggelse af yngle/raste- områder og mod at forstyrre fugle på reder.
Jf. EU’s Habitatdirektiv er alle flagermus inkluderet i direktivets bilag IV og dermed beskyttede. Beskyttelsen indebærer et forbud mod forsætligt at forstyrre arten med skadelig virkning for arten eller bestanden, samt forbud mod at beskadige eller ødelægge arternes levesteder. Der er 17 forskellige flagermusarter i Danmark, som har specifikke krav til deres levesteder, hvilket gør dem sårbare overfor ændringer i deres nærmiljø. Yngle- og rastesteder er egnede træer og i bygninger, hvor de søger uforstyrrede områder på f.eks. lofter og i skunke.
Andre bilag IV arter
Baseret på en konkret vurdering af både projektområdet og nærområdet er der ikke kendskab til, at der findes særligt beskyttede arter som strandtudse, spidssnudet frø, markfirben eller andre bilag IV-arter. Projektområdet ligger ikke i eller mellem egnede yngle- og rasteområder, og arternes yngle- og rasteområder vil derfor ikke blive påvirket af projektet, ligesom arter, der trækker mellem yngle- og rateområder ikke forventes at blive påvirket. Skulle der mod forventning blive opdaget fredede padder i projektområdet under anlægsfasen, skal disse håndteres i overensstemmelse med gældende lovgivning, herunder artsfredningsbekendtgørelsen.
Flagermus
Kommuneplanændringen ledsages af en lokalplan, der giver mulighed for etablering af blandet bolig og erhverv i lokalplanområdet. For at realisere dette, skal der nedrives bygninger. Der er foretaget en screening, og på baggrund af områdets anvendelse og forstyrrelser fra områdets daglige aktiviteter i og omkring bygningerne vurderes bygningerne ikke at være egnet som egnede yngle- og rasteområder. Derudover udgør bygningerne kun en mindre del af den samlede bygningsmasse i Esbjerg midtby, hvor området vurderes ikke at rumme særlige kvaliteter eller naturtyper, der ikke også findes bedre i nærområdet. Der findes desuden et betydeligt udbud af alternative rastemuligheder for flagermus i midtbyen – både i form af andre grønne strukturer og ældre bygninger.
Som en del af det videre arbejde vil det skulle sikres i sagsbehandlingen, at ingen flagermus forstyrres eller bringes i fare i forbindelse med nedrivningen. Bygninger skal derfor undersøges umiddelbart før nedrivning, herunder lofter, i skunke, hulheder og sprækker for tilstedeværelse af flagermus. Konstateres der mod forventning flagermus forud for nedrivning i området, skal nedrivningen ske enten fra de sidste uger i april til den første uge i maj eller fra de sidste uger i august til de første uger i september, da disse perioder ligger udenfor yngle- og dvaletid.
Konklusion
På den baggrund vurderes det, at nedrivningen ikke vil påvirke flagmusene eller områdets økologiske funktionalitet eller integritet.
Det vurderes desuden, at de særligt beskyttede arter i henhold til Habitatdirektivets bilag IV - udover det ovennævnte om flagermus - ikke vil blive påvirket, idet kommuneplanområdet ikke er egnede levesteder for andre beskyttede arter som f.eks. odder, birkemus eller markfirben.
Miljøvurdering
Kommuneplanændringen er screenet i henhold til miljøvurderingsloven og der blev truffet afgørelse om at planforslaget skulle underkastes en miljøvurdering. Der er derfor udarbejdet en miljørapport som er fremlagt i offentlig høring i samme periode som planforslaget.
Hovedstrukturdel
På kommuneplanens farvede hovedstrukturkort ændres en del af Erhvervsområde til Lettere Erhverv og Blandet boligområde. Herved ændres virksomhedsstøjisolinjen. Ændringerne er illustreret på kortet.
Rammedel
Af kortet kan ses to nye enkeltområder. Enkeltområde 01-020-090 udskilles fra enkeltområde 01-020-040 og enkeltområde 01-020-160 udskilles fra enkeltområde 01-020-170.
Følgende rammeområder bliver udlagt i ændringen, hvor anvendelsesbestemmelser og bindinger fremgår:
De nævnte bindinger i rammedelen kan ses på Esbjerg Kommunes WebKort.